28 preguntas, respondidas correctamente
Preguntas frecuentes sobre techos para Gran Houston Propietarios de Vivienda
Todo lo que los propietarios nos preguntan: cuánto cuesta, cómo nos pagan, cuántos clavos lleva una teja y qué pasa con sus canaletas mientras estamos allí.
Respondemos de forma completa, no en una sola frase. Si falta algo, llámenos y lo añadiremos.
La pregunta que todos quieren hacer primero
Nada por adelantado. Nunca.
Sin depósito, sin pago por adelantado, sin necesidad de entregar nada al firmar. 50% cuando el equipo llegue y comience el trabajo, 50% al finalizar. Lo mismo aplica para reemplazos, reparaciones o cualquier otro servicio que realicemos.
La confianza es mutua. Ustedes confían en nosotros para la instalación de su techo; nosotros confiamos en que lo pagarán una vez que esté terminado.
Antes de contratar
Antes de contratar a alguien
Licencias, seguros, permisos, dinero y las preguntas que vale la pena hacerle a cualquier contratista.
¿Tienes licencia y estas asegurado?
En Texas no se exige licencia a los contratistas de techos. No existe un registro estatal que consultar ni un número de licencia que verificar; por eso, la responsabilidad de la verificación recae sobre usted, y por eso cualquiera puede imprimir tarjetas y llamar a una puerta después de una tormenta.
Lo que podemos demostrar: seguro de responsabilidad civil general y seguro de compensación laboral ; proporcionamos los certificados a solicitud. Solicite ambos a cada contratista y pida ver el certificado en lugar de aceptar una respuesta verbal. Un techador legítimo no se ofenderá en absoluto; si un contratista no tiene seguro y alguien resulta herido en su propiedad, eso puede convertirse en su problema.
También puede consultarnos en ámbitos que no controlamos: BBB (A+, acreditado en 2014, sin quejas desde 2013) y GAF Master Elite , distinción que ostenta aproximadamente el 2% de los contratistas estadounidenses.
¿Cómo funcionan los pagos?
Nada por adelantado. Sin depósito, sin pago antes de que lleguen los materiales, sin nada que entregar al firmar.
50% cuando el equipo llega y comienza el trabajo. 50% al finalizar. Lo mismo aplica para reemplazos, reparaciones o cualquier otro servicio de techado.
Desconfíe de cualquier contratista que le pida un depósito elevado antes de que los materiales lleguen a la obra, y de cualquiera que le pida que le endose directamente un cheque del seguro.
¿Cuándo puedes empezar?
Las reparaciones suelen tardar unos días. Los reemplazos generalmente tardan una o dos semanas, dependiendo de los materiales y el cronograma. Las emergencias tienen un plazo de respuesta de 2 a 4 horas , de día o de noche.
Tras una fuerte tormenta, todo eso se complica para todos los contratistas de la ciudad. Cuando miles de techos se rompen en una sola tarde, preferimos darles una fecha real en lugar de la que quieren oír.
Con tu propuesta por escrito, obtendrás una fecha exacta, no una estimación por teléfono.
¿Cuánto cuesta?
Publicamos nuestros precios, algo que casi nadie en este sector hace. Reparaciones desde $150 , la mayoría de las reparaciones puntuales entre $350 y $900. Reemplazo entre $8,000 y $20,000 en una vivienda típica de Houston.
El coste depende de la altura de la casa, la inclinación del tejado, la cantidad de capas que se retiren, el material elegido y la superficie real del tejado, que siempre es mayor que la superficie del suelo, y mayor en una casa de una sola planta que en una casa de dos plantas del mismo tamaño.
¿Ofrecen financiación?
Sí, a través de la tarjeta de crédito Wells Fargo Home Projects , emitida por Wells Fargo Bank, NA, y a través de Service Finance Company , una empresa de Truist. Ambas son entidades bancarias, por lo que su solicitud se envía a un solo prestamista en lugar de ser transferida entre varias.
Wells Fargo ofrece 18 meses sin intereses : pague en 18 meses y no se le cobrarán intereses; de lo contrario, se le cobrarán intereses del 28.99% desde el primer día. O bien, 8.99% TAE a 70 meses. Service Finance ofrece 9.99% a 120 o 180 meses. Toda financiación está sujeta a aprobación de crédito. Compare las opciones .
¿Ustedes gestionan mi reclamación al seguro?
No, y sería impropio de nuestra parte hacerlo. Presentar, negociar y resolver una reclamación es trabajo de un perito de seguros público con licencia. En Texas, un contratista de techos no puede hacerlo, y cualquiera que se ofrezca a hacerlo está ofreciendo algo para lo que no tiene licencia.
Lo que hacemos: inspeccionamos, documentamos los daños pendiente por pendiente, elaboramos un informe detallado del alcance de los daños y nos reunimos con su perito en el tejado para que ambas partes vean la misma evidencia. Esa documentación es la base de una reclamación justa. Cómo funcionan las reclamaciones en Texas
¿Alguien traerá un martillo a la inspección?
No. Durante una inspección no hay motivo para que nadie levante tejas ni golpee nada. Una inspección consiste en observar, no en trabajar.
Llevamos equipo de seguridad, tiza para marcar lo que encontramos y una cámara para demostrarlo. Una reparación es diferente: para eso se necesitan herramientas de techado. Pero para evaluar un techo no se necesita nada que deje una marca.
Los daños por granizo se pueden simular con un martillo de bola y las arrugas causadas por el viento al levantar las tejas a mano. Ambas cosas inflan la reclamación y destruyen un tejado que podría haber tenido años de vida útil. Tenga cuidado con lo que se encuentra en la escalera , incluso con nosotros.
¿Quién tramita el permiso de construcción?
Nos encargamos de todo y gestionamos las inspecciones. Mantenemos buenas relaciones con las autoridades competentes en toda el área metropolitana y conocemos el proceso, así que es una preocupación menos para usted.
El costo del permiso no está incluido en nuestro presupuesto , ya que varía enormemente entre las distintas jurisdicciones del área metropolitana de Houston. Le informamos del costo antes de que se genere, nunca después.
¿Dónde están sus oficinas y cuál es su horario?
Dos oficinas: 1431 Graham Dr #266, Tomball, TX 77375 para el norte y noroeste, y 1220 Blalock Rd #345, Houston, TX 77055 en Spring Branch para Houston y el lado oeste.
Estamos abiertos las 24 horas, los 7 días de la semana . Llame al (713) 766-3464 o al (281) 498-7663, y en caso de emergencia, un equipo llegará en un plazo de 2 a 4 horas.
¿A qué áreas atiende?
El área metropolitana de Houston, desde nuestras oficinas de Tomball y Spring Branch: Houston, Tomball, Cypress, Spring, Klein, Magnolia, The Woodlands, Katy, Memorial, Bellaire y las comunidades intermedias.
La instalación
Cómo se realiza realmente el trabajo
Los detalles que deciden si un tejado dura veinte años o cinco.
¿Cuántos clavos por teja y de qué tipo?
Seis por teja , y el clavo en sí importa más que la cantidad.
La mayoría de los fabricantes requieren un mínimo de cuatro clavos, y seis para extender la cobertura de la garantía contra el viento. Cuatro es lo que usará una empresa que trabaja para ajustarse al precio, junto con el clavo más barato que pueda encontrar.
Utilizamos clavos en bobina con vástago anillado, galvanizados en caliente . De ello se derivan dos cosas:
El vástago anillado no se sale. Un clavo de vástago liso se sujeta únicamente por fricción, y la madera de las cubiertas de Houston se expande y contrae cada verano hasta que el clavo se abre paso y levanta la teja superior. Esto se conoce como "salida de clavo" y es una de las filtraciones más comunes que encontramos en los techos de otras personas. Los anillos anulares de un clavo de vástago anillado se adhieren a la madera, impidiendo que se salga.
El galvanizado en caliente no se oxida. Un clavo electrochapado pierde su recubrimiento y se corroe con la humedad de la costa del Golfo. El galvanizado en caliente deja una capa de zinc mucho más gruesa, razón por la cual es el método que exigen los códigos de construcción costeros.
Ninguno de los dos le cuesta más al propietario. Nos cuestan más por caja, por eso la mayoría de los equipos no los usan.
¿Qué debo hacer antes de la instalación?
Muy poco. Dos cosas:
Asegure o retire los objetos frágiles de las paredes y techos dentro de la casa. Se produce vibración durante el desmontaje, y no nos hacemos responsables de los objetos que se caigan sin asegurar.
Retire los vehículos del garaje la noche anterior. Empezamos entre las 7:00 y las 8:00 de la mañana, y preferimos no interrumpir su día.
¿Cómo protegen mi casa durante las obras?
Esta es la parte en la que ponemos más cuidado. Cada casa es diferente, así que no hay una única respuesta: el plan de protección se decide durante la inspección inicial, antes de que nadie suba a una escalera.
Nuestros transportistas llevan planchas de madera de 4x8 pies, tablones, lonas y todo lo que se necesite para el trabajo. Cubrimos jardines, unidades de aire acondicionado, alrededores de piscinas, vehículos y ventanas.
La preparación se realiza antes de que suba el primer miembro de la tripulación, no después de que algo se dañe.
¿Qué pasa con mis canaletas?
Se limpian dos veces. Primero, a mano, después de retirar el tejado viejo, y luego se sopla para eliminar los residuos finos. Una vez colocado el tejado nuevo, se vuelven a limpiar.
El desmontaje de canalones introduce una enorme cantidad de suciedad y gránulos en el desagüe. Una sola limpieza al final deja los residuos acumulados y compactados en el fondo durante el proceso.
¿Debería preocuparme por las uñas que queden olvidadas?
Sí y no, y seremos honestos al respecto.
¿Limpiaremos bien? Sí. Pasamos la aspiradora magnética por la entrada, los caminos y el césped antes de irnos.
¿Les aseguramos que encontramos hasta el último clavo? No, y cualquier contratista que lo afirme les está mintiendo. Al retirar el techo, se dispersan miles de clavos. Utilizamos métodos meticulosos y preferimos decirlo a hacer una promesa que no podamos cumplir.
¿Se puede techar en cualquier clima?
En teoría, las tejas se pueden instalar en casi cualquier condición climática, lo cual resulta útil dado el clima de Houston. En la práctica, la temperatura influye en cómo se debe realizar la instalación.
Cálido y soleado : las tejas se adhieren entre sí casi de inmediato. Ideal.
Sol intenso, húmedo y cálido : tenga especial cuidado para evitar rayar o dañar la superficie mientras trabaja sobre ella.
El frío hace que las tejas se endurezcan y que sea necesario tener más cuidado al colocar los clavos.
Lo que no haremos es una reparación permanente bajo la lluvia. El sellador no se adhiere a una superficie mojada, y una reparación realizada durante un aguacero fallará en cuestión de meses.
¿Cuánto tiempo tarda un reemplazo?
La mayoría de los techos se terminan en un solo día. Los grandes, con mucha pendiente o complejos, en dos.
Se trata de una retirada completa, una inspección de la cubierta, la instalación del sistema completo y la limpieza del lugar, no de un equipo que deja el techo abierto durante la noche.
¿Qué ocurre si encuentras una tarima podrida?
Le tomamos una foto, se la mostramos y usted la aprueba antes de que reemplacemos algo. En la factura no aparecerá nada que usted no haya aprobado.
En caso de reemplazo: las primeras cinco hojas son gratis, luego $75 por hoja (cada hoja mide 4 pies × 8 pies).
Durante una reparación: 150 dólares por área a reparar, ya que una reparación implica abrir una sección del techo específicamente para acceder a la estructura del tejado, que es la mayor parte del trabajo.
Materiales y garantías
Qué sucede y qué lo respalda.
Las tejas, la capa impermeabilizante, la ventilación y las garantías que las respaldan: los elementos de un presupuesto que determinan si un techo durará.
¿Qué tejas recomienda?
No existe una respuesta única, y trabajamos con varios fabricantes. Sin embargo, utilizamos GAF más que ninguna otra marca, y en los casos en que se aprueba una reclamación de seguro, instalamos Timberline UHDZ con la garantía GAF Golden Pledge de serie.
Golden Pledge ofrece cobertura de por vida tanto para materiales como para mano de obra , respaldada por GAF en lugar de depender de si seguimos en el negocio: los materiales no tienen prorrateo durante los primeros 50 años, y la mano de obra durante los primeros 30 años en Timberline UHDZ. Solo un contratista Master Elite puede registrarlo, y únicamente en un sistema GAF completo con los accesorios necesarios.
Para los clientes que pagan en efectivo, hay tres paquetes, de $350 a $650 por metro cuadrado, porque el presupuesto es una limitación real y pretender lo contrario no ayuda a nadie. Compare los tres.
¿Qué es la Clase 4 y la necesito?
La clasificación UL 2218 Clase 4 es la más alta de las cuatro clasificaciones de resistencia al impacto. Timberline UHDZ la ofrece, lo cual es importante porque la mayoría de las reclamaciones de techos en Houston son por granizo, y reemplazar un techo dañado por granizo con tejas del mismo tipo significa que la próxima tormenta causará el mismo daño.
El Departamento de Seguros de Texas indica que un techo de Clase 4 recibe el mayor descuento en la prima de las cuatro clases. El monto del descuento lo establece cada compañía de seguros, no el estado, y nunca se aplica automáticamente; es necesario solicitarlo y enviar la documentación correspondiente.
La guía completa , que incluye qué mide realmente la norma UL 2218, por qué las pruebas de IBHS a veces no coinciden y el respaldo que conviene solicitar antes de aceptar un descuento.
¿Qué es una base sintética y es mejor que el fieltro?
La capa impermeabilizante es la que se coloca entre el entablado y las tejas, en cualquier área no cubierta por la barrera contra fugas. Es la segunda línea de defensa del techo: lo que impide que el agua se filtre cuando el viento empuja la lluvia bajo una teja.
El fieltro asfáltico fue el estándar durante décadas. El material sintético lo supera con creces : no absorbe agua, no se arruga al mojarse, no se rasga con el viento cuando el techo está abierto y es mucho más seguro caminar sobre él.
En un tejado de Houston, la diferencia se nota sobre todo durante la instalación. Un tejado de fieltro que se ve afectado por una tormenta vespertina en pleno trabajo supone un problema; uno sintético no.
¿Qué barrera antifugas utiliza y la necesito en Houston?
GAF StormGuard, en todos los techos , incluidos los sistemas Owens Corning. Es la barrera contra fugas más cara que podemos comprar y no la sustituimos por ninguna otra.
Una barrera antifugas es una membrana de caucho autoadhesiva que sella alrededor de los clavos que la atraviesan. El revestimiento común resiste el agua; este se adhiere a la cubierta y permanece impermeable incluso si se perfora. Se coloca en todo el perímetro, en cada canaleta y en cada abertura : tragaluces, chimeneas, tuberías, respiraderos y las uniones donde se unen los planos del techo.
En Houston no se forman represas de hielo , que es para lo que se venden las barreras contra fugas en el norte. Lo que tenemos es lluvia impulsada por el viento , que fuerza el agua cuesta arriba y hacia los lados debajo de las tejas de una manera que la lluvia común nunca lo hace.
Y hay una razón específica de Houston por la que pagamos por StormGuard. Las barreras contra fugas más baratas se rompen. En una casa bajo la copa de un pino, alguien camina por el techo varias veces al año para quitar las agujas, y los valles son precisamente donde pisa y donde se acumulan los residuos. Una membrana que se agrieta con el tránsito peatonal se convierte en una fuga en el valle, que es la más costosa de detectar. StormGuard resiste el desgarro con el tránsito peatonal y evita que el agua penetre en el valle.
Especificaciones de GAF StormGuard · Por qué las agujas de pino son importantes aquí
¿Rejillas de ventilación en la cumbrera o rejillas de ventilación en la caja? ¿Cuál es mejor?
Ninguna de las dos, universalmente. Depende del techo.
Instale una ventilación de cumbrera donde el techo lo permita. Recorre toda la longitud de la cumbrera, mueve más aire que las rejillas de ventilación puntuales y es prácticamente invisible desde el suelo. En un techo abovedado, es la única opción viable. Instalamos la rejilla GAF Cobra Rigid Vent 3 de 11.5 pulgadas , diseñada para las cumbreras de 12 pulgadas que utilizamos. La versión de 9 pulgadas está diseñada para cumbreras de 10 pulgadas y no la utilizamos.
Las rejillas de ventilación tipo caja o tortuga se utilizan cuando no hay una cumbrera continua ; en un tejado donde cuatro pendientes convergen en un punto, no hay espacio para instalar una rejilla de ventilación de cumbrera. En ese caso, las rejillas puntuales son la opción correcta, y solo instalamos rejillas metálicas . No instalamos rejillas de ventilación tipo tortuga de plástico; hemos tenido que reemplazar demasiadas que se agrietaron y goteaban.
Pase lo que pase, no sirve de nada sin la ingesta. Vea la siguiente pregunta.
¿Por qué es tan importante la ventilación?
Es la parte menos analizada de un presupuesto para techos, y es de lo que depende cuánto tiempo dure el tejado.
Un día de 90 °C en Houston no significa que el ático esté a 90 °C, sino a 140 °C sin la ventilación adecuada. Ese calor quema las tejas asfálticas desde abajo, deformándolas y provocando que el techo se deteriore años antes. Además, aumenta la factura de la luz y favorece la aparición de moho en el ático y debajo de las tejas.
La ventilación es un sistema, no una simple rejilla. El aire debe entrar antes de poder salir. Una salida de aire sin entrada no es ventilación; son agujeros en el techo. Si un presupuesto incluye ventilación en la cumbrera pero no menciona la entrada de aire, esa es la pregunta que debe hacerse.
Cuando una casa no tiene rejillas de ventilación en el alero, o el aislamiento está muy apretado contra ellas, instalamos rejillas de ventilación de entrada montadas en la cubierta a través del plano del techo. La mayoría de los contratistas no mencionarán el problema en absoluto. Cómo una casa en Friendswood bajó de 89 °F a 74 °F en el interior.
¿Cuál es la resistencia al viento de los sistemas de 3 pestañas en comparación con los sistemas arquitectónicos?
3 pestañas: 60 mph con el patrón correcto de cuatro clavos. Arquitectónico: 130 mph.
La diferencia radica en la parte expuesta. Una teja de tres pestañas se divide en tres pestañas separadas, lo que deja un borde más libre para que el viento la atrape y la levante. Una teja arquitectónica es una sola pieza laminada con mucho menos margen de agarre.
En las tejas GAF con la etiqueta LayerLock instaladas como un sistema completo, la garantía limitada contra el viento WindProven no tiene ninguna limitación de velocidad máxima del viento . En la costa del Golfo, esa es la cifra que realmente importa.
¿Las tejas arquitectónicas aumentan el valor de la casa?
Sí. Dan el aspecto tridimensional de un techo de tejas de cedro con un color de mayor definición, lo que supone un gran atractivo exterior a la hora de vender la propiedad.
Además, superan con creces a los sistemas de 3 pestañas en resistencia al viento (130 km/h frente a 60 km/h), por lo que la ventaja no es solo estética. El inspector del comprador también nota la diferencia.
¿Qué antigüedad tiene mi tejado y cómo puedo saberlo?
La edad en años dice menos de lo que uno piensa. Un techo bien instalado con materiales de calidad puede verse bien a los veinte años; uno barato puede verse deteriorado a los nueve.
La pérdida de gránulos es la prueba definitiva. Los gránulos de una teja sirven para proteger el asfalto impermeabilizante de los rayos UV. Una vez que se han agotado casi por completo, la vida útil de la teja termina, independientemente de la fecha que figure en la factura.
Puede revisar desde el suelo: busque gránulos acumulados en el fondo de un bajante y tejas que se vean planas o brillantes en lugar de texturizadas. O bien, solicite una inspección gratuita y mediremos lo que queda con un medidor de tejas.
¿Qué ocurre si la reparación no soluciona la fuga?
Regresamos. Cada reparación tiene una garantía de mano de obra de 24 meses , y si el problema vuelve a aparecer dentro de ese plazo, lo reparamos de nuevo hasta que la fuga desaparezca.
La otra parte de esta política es aún más importante: si no podemos garantizar la reparación, no aceptaremos su dinero. Si el techo es demasiado viejo o frágil para una reparación adecuada, se lo diremos y le explicaremos qué necesita realmente.
Los reemplazos de techos tienen una garantía de 5 años contra fugas en nuestra mano de obra, con respuesta en 24 horas, además de cualquier garantía de GAF registrada en el sistema.
¿Hay algo que no se haya respondido aquí?
Llama y pregunta. Si es una pregunta que merece respuesta, la añadiremos a esta página.
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